上海第一批租赁住房用地有望被更多城市效仿

上海的第一批租赁住房用地预计将被更多城市效仿

7月4日晚，上海市规划国土资源局挂牌出让了位于浦东新区和嘉定区的两块地块，均为出租屋，要求以后只能出租，不能出售。上海首推租赁住房用地，既是土地所在区域产业升级和产城融合的要求，也是对中央支持租赁住房建设政策的回应。

业内分析人士认为，未来租售将是房地产市场的大趋势，也是建立长效机制的有机组成部分，未来将有更多城市效仿。对于开发商来说，物业的综合运营能力和灵活运用各种金融工具的资本运营能力是必须培养的新技能。

满足区域内产业升级的要求

公告显示，浦东新区为张江南区配套生活基地A3-06，总用地面积6.5万平方米，保证金1.45亿元。嘉定区嘉定新城E17-1地块总用地面积2.85万平方米，保证金8480万元。以上两宗地块土地用途均为租赁住房，所建物业严格按照“只租不卖”的模式进行管理。受让方应在转让期内整体持有租赁房屋产权并继续出租经营。

在很多业内人士看来，这两个租赁房源在上海首次推出的区域，地理位置优越，影响深远。易居地产研究院副院长杨红旭认为，嘉定新城选址意在实现区域内产业升级和产城融合，以市场化租赁方式引进创新型企业和高端人才解决青年人才住房问题。张江剧情的推出是理所当然的。根据上海发布的《张江科学城建设规划》(征求意见稿)，张江科学城将“把所有新增房源作为出租屋”，满足科学城就业人口的居住需求。

从更高的层面考虑，租售并举将是未来房地产市场的大趋势。去年6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出支持租赁住房建设。各地要结合住房供需形势等因素，将新租赁住房纳入住房发展规划。商品房允许按规定改建为出租屋，现有房屋按照国家和地方住宅设计规范改造后允许出租。

事实上，上海的这两个地块是中国第一个以租赁方式使用土地的地块。万科之前拿下的北京、佛山三块100%自持住宅地块，不是土地性质，而是租赁。上海的土地出让，可以看作是对中央支持建设租赁住房政策的回应，是建立房地产市场长效机制的重要环节。预计未来会有更多城市相继效仿。

考虑开发人员的综合能力

根据出让信息，浦东地块建筑面积为130，014平方米。按照起拍价7.23亿元计算，楼面价仅为5568元/平方米；嘉定地块建筑面积71283.5平方米。按照4.24亿元的起始价，楼面价只有5950元/平方米。但是，低地价并不意味着门槛低。事实上，持有型租赁住房对开发商的运营能力和资金有更高的要求。

同政策咨询研究中心主任张宏伟认为，目前能够接管租赁土地的房企并不多，这进一步考验了房企的开发、运营和资本运营的综合能力。为了持续产生价值，一方面租赁本身可以产生租金收入和相应的增值收入，另一方面需要通过运营提升物业的市场价值，即

上海中原地产分析师卢文喜表示，发展租赁住房的“痛点”在于：第一，如果区域内租赁住房增加，可售住房减少，就会出现区域内供需紧张的格局。不仅新房价格会上涨，二手房也会成为稀缺资源，也会面临上涨压力。其次，目前租房和买房获得的社会权利有很大不同。孩子的入学与住房、户籍等因素息息相关。租赁市场的发展仍然需要更多的政策来保护租户的权益。

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