房地产资产证券化合规运行

房地产资产证券化合规跑得快。

随着政策支持力度的加大和企业转型的巨大需求，我国房地产ABS正在经历快速发展。然而，目前资产证券化、房地产信托投资基金等相关法律法规并不完善。为此，需要加快完善法律法规，以及监管部门、中介机构和实体的共同努力。最近，ABS行业有两个消息引起了关注：

第一，凯蒂电力ABS ——司法判例诞生，这是国内首例以资产证券化基础资产转让为审查内容的司法案例，创造了众多行业“第一”。

二是长租公寓公司杭州鼎佳网络科技有限公司发布公告称，公司资金链因经营不善断裂，4000户租客可能面临押金租金损失。部分投资者对自由之友公寓、丹克公寓、魔方公寓等长租公寓运营商发行的多期租金分期信托受益权专项资产支持计划存在质疑。

一方面是房地产ABS快速发展的现状和巨大的市场需求；另一方面，国内ABS法院案例极少，资产证券化、房地产信托投资基金(REITs)等相关法律法规还有很大的完善空间。

房地产资产证券化发展迅速。

据中国信贷结构融资部高级分析师陈一蒙介绍，从结构上看，基于房地产资产的ABS产品占比大幅提升，远超此前火热的小额信贷ABS和基础设施收益权ABS。例如，根据基于商业房地产抵押支持证券(CMBS)和类REITs项目的房地产基础资产统计，与2016年、2017年和2018年上半年的发行规模数据相比，分别为7.75%、9.43%和10.54%。

根据田弘基金子公司田弘创新资产证券化部发布的《2017年我国企业资产证券化市场概况》，2017年商业地产发行ABS规模达757.28亿元，在八大类企业中排名第三。

近两年来，住房租赁资产证券化进程加快。目前获批的长租公寓ABS产品涉及魔方公寓、紫茹公寓、新派公寓、丹克公寓等。包括募集资金3.5亿元的“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”、募集资金5亿元的“中信证券紫茹一号租金分期信托受益权资产支持专项计划”等。

党的十九大后，“房住不炒”的理念深入人心，大力发展住房租赁市场成为房地产行业转型发展的重要路径。

陈一蒙认为，包括长租公寓ABS和REITs在内的房地产资产证券化发行规模快速增长的原因有两个：从宏观因素看，政策层面的支持力度加大。今年4月发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》强调，住房租赁资产证券化有助于盘活现有住房租赁资产，加快资金回收，提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设。据《2017年我国企业资产证券化市场概况》统计，自2016年12月《国家发展改革委 中国证监会关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作(PPP)项目资产证券化相关工作的通知》公布以来，涉及国家部委、行业协会、证券交易所等各监管部门的政策、法律、行业法规、自律文件多达12件。

从微观因素来看，自2014年企业ABS采用备案制以来，企业资产证券化项目发行规模呈现增长趋势。纵观2018年上半年企业资产证券化项目的发行情况，2018年二季度发行规模增加的主要原因是一季度由于监管政策因素和发行利率的影响导致发行规模下降。

一些问题开始暴露。

住房租赁资产证券化是以与住房租赁相关的资产为基础资产发行的一种证券。O

中国REITs联盟秘书长王刚表示，资产证券化可以减轻重房地产企业的负担，让“静态”租金“动起来”，让资产“活起来”，这是发展住房租赁资产证券化的初衷。

但从目前存在一些问题的ABS或类ABS产品来看，主要是部分债权的ABS产品。这类ABS具有加杠杆的特点，部分发行人过度杠杆、过度融资，可能会给长租房市场带来一定的风险。与权益类REITs不同，它主要是一种权益类资产，旨在长期持有红利。为盘活住房租赁和商业地产市场，可适当推出股权资产证券化产品，避免过度杠杆化带来的信用风险和流动性风险。

中国程心证券评估有限责任公司结构金融部副总经理马彦会认为，发展ABS市场应注意几个问题：一是无论是银行间市场还是交易所市场，应尽量在不同市场或交易场所使用统一的发行标准，避免监管套利。二是目前已有完善信息披露制度的尝试，需要进一步完善信息披露制度，明确各披露主体的权利和责任义务。三是引导鼓励绿色产业，服务中小企业和新经济，引导开发能够真正实现去杠杆功能的产品。四是要加强二级市场建设，提高产品流动性。相应的，也会减少一部分流动性溢价，从而降低发行的整体成本，提高产品的吸引力。第五，要防范风险。随着2014年以来资产证券化的快速发展，租赁、小额贷款等部分ABS产品的基础资产质量不断下降。此外，公交、客运等部分收益权项目受到地铁建设的冲击，使得现金流出现一定程度的波动，可能导致风险积累，这些风险需要持续防范。

p>多措并举规范行业发展

要规范不动产类ABS市场发展，离不开加快健全完善法律法规，也需要监管部门、中介机构和实体企业等各方面的共同努力。

“我国目前的资产证券化产品主要分为企业ABS、保险ABS、信贷ABS等4类，监管机构涉及中国人民银行、银行间交易商协会、中国证监会、中国银保监会等多个部门，基础资产和交易场所也不一样，目前还没有一个统一的监管法律，需要尽快在顶层设计上逐步完善协调，建立健全统一的法治化监管体系，避免监管套利风险。”王刚说。

深圳证券交易所资产证券化业务负责人卞超表示，整个资产证券化行业应有合规、防风险、服务实体经济三方面意识。一是紧密围绕“服务实体经济发展”和国家政策开展业务，始终把握服务实体经济这条主线，引导资产证券化“脱虚向实”，稳中求进发展。二是在资产证券化市场快速发展的情况下，加强风险防控、重视产品的存续期管理。三是建议各类中介机构重视合规内控，制定行业自律规范，提高执业质量。

除了立法、合规等方面，马延辉认为，还应在纳税和标准化等层面规范企业ABS市场发展。纳税问题涉及整个资管行业征税，目前还没有配套细则，需要进一步明确。此外，在标准化程度方面，目前资产证券化尤其是企业资产证券化还算是私募产品，标准化程度不高，需要进一步规范。

在发行方面，青岸投资管理有限公司董事总经理徐梦哲表示，应注意两方面问题：一方面，从ABS市场和产品形态看，应注意实现真实的破产隔离和真实出售，避免ABS成为企业新的加杠杆工具，提高企业资产负债率，引发金融风险;另一方面，从资产类别的选择上，应重点选择能对实体经济有帮助的资产类别，继续明晰ABS发行标准及信息披露标准，保护投资人权益。

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