国税发 2009 31号

国税发2009第31号文件解读

国税发2009第31号文件，即《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，是由国家税务总局于2009年制定并发布的一项税收法规。该办法旨在加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范其纳税行为。

根据文件规定，该办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业。这些企业的房地产开发经营业务包括土地的开发，以及建造、销售住宅、商业用房和其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发外，其他开发产品如符合特定条件，如竣工证明材料已报房地产管理部门备案、已开始投入使用或已取得了初始产权证明，则应视为已经完工。

在收入税务处理方面，文件明确了开发产品销售收入的范围，包括销售过程中取得的全部价款及其他经济利益。企业取得的各项基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应确认为销售收入。同时，文件还详细规定了不同销售方式下收入的确认时间和方法。

此外，文件还对企业销售未完工开发产品的计税毛利率进行了规定，具体由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局根据实际情况确定。企业销售未完工开发产品取得的收入，需先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。待开发产品完工后，企业还需结算计税成本，并计算实际毛利额与预计毛利额之间的差额，进行相应的税务调整。

总之，国税发2009第31号文件对房地产开发经营业务的企业所得税处理做出了全面而细致的规定。

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