外资在中国商业地产投资市场变得愈来愈活跃

今年以来,外资在中国商业地产投资市场变得愈来愈活跃。这已经成为一线城市房地产大宗交易圈的共识。

10月11日,上港集团发布公告称,拟通过上海联合产权交易所以公开挂牌方式一次性出售上港集团所持上海星外滩项目100%的股权,挂牌底价约为127.86亿元人民币。

接近交易人士对经济观察报透露,买家为外资身份,是来自新加坡的凯德集团,虽然交易最终价格仍未确定,但凯德最终拿下该项目的总价约为200亿元。

如若成交,这将是大宗交易史上单笔金额最高的纪录,也将是外资在中国投资的最大一笔交易。

外资的活跃正逐步改变内资主导中国大宗交易市场的局面。仲量联行中国区研究部总监姚耀表示,随着融资环境继续收紧,境外投资者变得更为活跃,“他们正加紧脚步抓住目前的投资机会增加对中国的资本配置。若干正在进程中的大宗交易,均可见外资机构积极参与其中。”

上海是中国大宗物业投资的首选地,也是最活跃的城市,根据仲量联行的数据,2018年第三季度,全国的总成交量同比上升25%至536亿元,其中上海的总成交额占全国60%,达到321亿元,环比上升90%,同比上升69%。

鉴于目前若干大宗交易正在谈判进程中,仲量联行预计,未来2-3个季度,上海的成交将会保持活跃的势头。

姚耀对经济观察报表示,去年外资在上海大宗交易市场的占比约为30%,而随着诸多交易接下来陆续完成,在今年年底或者到明年一季度,外资占比会显著提升到50%左右。

整体来说,包括上海在内的一线城市核心资产均受到外资的青睐。戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵即表示,2018年外资参与到中国房地产投资市场的比例不断在上升,“北京跟上海的这种核心资产,全世界的资本都在盯着看,一旦价格有一点点折让,都会导致一大堆人来抢项目。”

星外滩标价128亿

星外滩项目有着“上海最高双子楼”之称,且几经转手。

公开资料显示,该项目包括2幢263米高的现代化超高层城市综合体,3层高24米的商业裙房,以及地下6层地下室。

项目总建筑面积41.61万平方米,地上建筑面积为24.38万平方米,地下建筑面积为17.23万平方米。截至2018年6月30日,该项目已经完成结构封顶,目前仍在建设中,预计2019年3月31日工程竣工。

该项目最初由中国金茂拿下。2012年12月,上港集团和金茂子公司以56.8亿元竞得海门路55号地块,而在去年12月,金茂以59.98亿元价格出售股权,金茂在这笔交易中获取了近30亿元的收益,上港集团则接盘星外滩的全部权益。

根据此次上港集团的挂牌公告,星外滩的评估价为127.86亿元。其中,总资产的账面价值108.09亿元,评估价值176.41亿元,增值率63.21%;负债的账面价值48.55亿元,评估值48.55亿元,无增减值;净资产的账面价值59.54亿元,评估价值127.86亿元,增值额68.32亿元,增值率114.75%。

根据去年底金茂出售时约119.96亿元的估值,一年不到的时间,星外滩的估值价上升了约8亿元。

接近交易的人士对经济观察报透露,星外滩是位于上海内环线以内的沿江项目,这一地利优势决定了它的价值:“交易已经谈了很久的时间,有很多家参与竞价,最终才定下凯德。”

该人士继续表示,凯德旗下的数家关联公司将一起参与投资,主要会采用境外股权交易的形式,预计最快春节时完成交易。

而凯德方面则回复经济观察报称,交易还没有完成,目前不方便接受采访。

星外滩并非个案。世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越对经济观察报表示,接下来几个月上海大宗交易市场将“捷报频传”,其中不乏大宗交易史上金额最大的交易会陆续爆出。

世邦魏理仕华东区研究部主管陆燕也透露,还有一些正在进行中的交易,会陆续在今年年底完成收购,“基本上都是外资主导”。她同时透露,这些正在进行中的项目仅星外滩金额最高,其余标的主要位于20亿-30亿元成交价左右。

外资凶猛

外资为何更加活跃?这有多方面的原因。

这是很多外资机构会越来越关注中国一线城市的商业地产的原因。另一方面,去年国内的投资者其实是非常活跃的,而今年由于去杠杆的原因,融资杠杆上升,以及融资难度加大,外资的优势就体现出来了。”

姚耀分析说,一方面中国一线城市办公楼租赁市场的基本面表现十分不错,即使在中美贸易摩擦的大背景下,依然显示出非常强劲的净吸纳量,差不多保持在120万-130万平方米的年均净吸纳量:“这个数字即便在全球来看也是最高的。

在过去两年,内资在大宗物业市场十分活跃,但逐步增加的融资压力让内资在今年有所收缩,这无形中也给了外资更多的机会。姚耀表示,这会让外资谈判时在价格和付款方式等方面拥有跟多的议价空间。

“由于中美贸易摩擦的影响,人民币贬值预期和压力较大,某种程度上国内资产的价值比之前更突显,这也是最近一段时间外资在上海寻找机会的一个原因。”陆燕分析说。

她进一步透露,最近有不少外资找上门来了解上海和全国的市场情况,“他们都表露出浓厚的兴趣,希望在上海找到合适的高风险高投资回报的物业,同时也把触角放到二线城市,比如南京、苏州、杭州等。”

根据陆燕的观察,外资尤为注重投资回报率,因此外资在寻找合适的投资标的方面耗费的时间要远比国内资本长得多,这意味着目前市场上可以见到的活跃现象也许早就展开了,“我们现在看到的在谈的交易,可能是半年甚至一年多以前就在接触了。”

长线资金进入

在姚耀看来,比外资活跃更值得关注的,是越来越多国外长线资金开始进入到中国投资市场。他认为,这甚至有着里程碑式的意义。

仲量联行研究数据显示,目前境外养老基金和主权财富基金纷纷寻求入市机会,特别是一线城市的办公楼物业尤其受到来自北美及欧洲基金的关注。由于养老基金和主权财富基金追求稳健的收益,不偏好风险,且投资标的较大,因此中国一线城市核心物业以其大体量、长周期且回报稳定的特性备受其青睐。

例如,来自加拿大养老基金投资公司CPPIB表示投资中国的资金达170亿加元,占其全球投资的4%,未来其投资中国的比例会不断提高,预计在2030年将会有1500亿加元投向中国。CPPIB此前和龙湖集团合作共同设立长租公寓投资平台,用于投资中国一线及部分核心二线城市的长租公寓项目中,首期共同投资额共计8.17亿美元。

今年4月,澳洲地产巨头Lendlease与上海青浦区政府签署协议,将建造其在中国的首个大型养老项目。“包括海外的一些保险基金、养老基金和主权基金在内的长线资金,他们都是在全球去找项目,在房地产领域,原来配置给中国的比重是不高的,但现在情况有变化了。不能说在中国的比重一下子提升很多,但我们会接触到很多海外投资者,他们都表现出了兴趣,这意味着他们对中国一线城市的关注度是提高的。更多的长线的钱进入,说明外资对于未来十年、二十年是看好的,因为长线的钱接受更低的风险,说明他们会觉得中国一线城市商业地产的风险比几年之前更低了,所以开始关注了。”姚耀说。