现在的房价下跌是人为压制的,还是市场本身的真实反应

房价下行趋势正在形成,部分城市房价开始打开了下跌的潘多拉魔盒,以万科、碧桂园、恒大为首的高杠杆房企率先通过降价来加快项目去化速度,恒大全国住宅基本上按8.9折销售;碧桂园根据项目去化情况实行不同幅度价格折扣,在某些三四线城市,去化效果不理想的楼盘价格甚至打到了6折;而万科降价最吸引眼球的是厦门某一楼盘,最低价格折扣几乎到了5折!

为什么一直坚挺的房价到了最为看好的下半年反而价格出现松动迹象呢?原因是多方面的。

一、政策累积效应

从9.30到现在,两年的时间里房地产调控政策从中央到地方、大大小小不下600次,虽然调控未能阻止房价亢奋,但效果在逐渐显现,最近中央直接给房价划了一条红线:坚决遏制房价上涨!

在房价已经远远脱离了经济基本面、老百姓望房兴叹的时候,高房价也基本上失去了再上涨的基础;另外政策的一次次点刹,也使得一路狂奔的房价最终被降服。

今年全国土地拍卖市场遇冷同样说明房价拐点即将到来,1-8月份全国流拍土地890宗,创多年来之最,而成交的土地价格也趋于理性,土地价格下降将影响到楼市价格。

二、国际环境影响

美国加息如火如荼,全球资本回流美国的力度加强,中国虽然按兵不动,但汇率压力已经越来越大,如果美国继续加息,中美利差将进一步缩小,资本将产生流出中国的冲动,这种情况下中国只能跟随美国步伐加息。

目前货币市场正朝着逐步紧缩的方向发展,开发商正是看到了这种趋势,所以不敢在楼市恋战,对于高度依靠杠杆的房地产行业,一旦货币收紧,楼市出现拐点将是必然。

冬天才刚刚开始,美国加息周期至少要到2020年才会结束,而这期间美国还要进行数次加息,中国的楼市还能抗得住这波暴风雨的冲击吗?

限购限售政策不会使房价下跌,而是希望通过成交量的萎缩,把楼市禁锢起来,等待长效机制全面建成`,所以,限购政策对压制房价上涨有一定作用,但是对推动房价下跌就没啥作用了。限购政策只是人为的压制了一部分投机性需求,优先满足当地居民刚需而已。

目前国内实行限购政策的,主要是一二线城市,而三四线城市真正执行限购政策的并不会太多。房价下跌应该是房地产调控和市场本身的真实反映。一是,本轮房价上涨行情已经实行了三年多了,市场本身就有调整的需求。这就像股市一样,不可能一直涨下去吧。而当刚需完全释放后,投机炒作资金开始撤离,于是就导致了一些热点城市出现有价无市的问题。

二是,房价下跌,跟开发商有关,过去开发商是不愿意打折促销的,因为只要开启打折帷幕,人们往往会买涨不买跌,打折促销未必能换来更多的销售业绩。但是今年则不同了,开发商们觉得楼市风向要变,通过加大打折的力度来回笼资金,避免陷入高库存,现金流枯竭的困境之中。

三是,房价下跌还跟银行的房贷利率有关,如果房贷利率过低,投机性需求有了入市炒房的愿望,而房贷利率不断上升,贷款门槛的提高,杠杆率的降低,使得投机性购房者的抄房热情下降,从而造成了房价的大跌。房贷利率,关系到购房者的还贷成本,对房价会起到关键作用。

如果仅赁限购,只能遏制房价过快上涨,减少投机需求入市步伐,能起到限制房地产成交,防止房价大跌的作用。而如果限购配和着其他调控政策一起执行,比如房贷利率上升等,那么其作用就会得到彰显。房价下跌既离不开政策(人为)打压的努力,也离不开行情本身就要进入调整期的需求。http://www.33gx.cn/news/11557.html