中海地产高利润下的秘密

 

2019年,中海集团喜报频传,年报公布2018年净利润高达449亿港币、净利润率26%,租金收入增长44%,连续15年净利润行业第一,堪称最牛地产年报!郑州公司也不甘落后,11月官宣提前完成70亿销售任务,中海九号公馆项目更是创造郑州北龙湖高端低密住宅区销售速度最快、利润最高奇迹史,项目利润高达40%以上!在2019年,国家房住不炒大方针下,万科高喊活下去、400多家房企倒闭的行情下,让我们以郑州中海地产九号公馆项目为例,采访众多业主,揭开中海高利润下的秘密……

未完成样品套建设情况下,提前销售抢跑,为第一时间销售回款赢得宝贵时间,大量降低资金成本

2017年8月,河南省住房和城乡建设厅等6厅局单位联合发文《关于加快发展成品住宅的指导意见》(豫建管【2017】23号),要求自2018年1月起1日起,全省所有市、县新开工建设商品住宅,全部要按照成品住宅设计建设,同时要求成品住宅样品套应在取得预售许可证之前完成。中海九号公馆项目于2018年8月份方通过拍卖取得土地,2019年11底前,中海地产郑州公司没有完成成品住宅样品套前,已完成90%以上的房源销售,提前销售抢跑。没有样品套,业主对中海九号公馆项目样品套各项标准不明。

宣传区域高端定位,以略低于区域市场价格快速出货,将宣传推广费用降至极点。

北龙湖被称为河南的“陆家嘴”,代表了郑州迈向国际化的最高标准,承载着中原的梦想,担当着展示中原形象的光辉使命。2019年,郑州中海公司借助中原人民对北龙湖高端规划定位的认可,在公众号发文“全球第六座中海九号公馆,为何青睐这里?”,推广文案中高度肯定北龙湖规划定位,表态“顶级区域匹配顶级作品”。销售人员统一按照中海九号公馆为公司顶级高端产品的定位进行楼盘销售推广。自业主第一次上门至签约期间,销售人员一直表示中海九号公馆为中海高端顶级作品,其楼盘品质符合北龙湖区域的高端定位要求,并在言语中流露:由于中海九号公馆楼盘拿地价低于区域其他楼盘楼面价格、集团大规模集采优势,以及未建造会所节约会所造价为由,中海九号公馆将以略低于其他楼盘的价格进行销售,在品质卓越的前提下,具有较高的价格优势,因此热销户型、好位置的楼房均需找人方能买到,采取饥饿营销模式,给人以性价比超高的心理暗示,导致楼盘在开盘不到一年时间,基本销售完毕,极大节约宣传推广费用。

前期以无小院、绿化高为卖点吸引顾客,后期以赠送1楼小院方式,完成1层楼房的捆绑天价地下室销售,获取超高利润。

销售前期对外宣传中海九号公馆无1楼小院、绿化高,吸引大批业主询问,并完成1、2号楼的大部分楼房的销售签约。后期为了1楼的快速销售,又更改对外宣传,采取占用公共绿化、捆绑1层地下室(每平方米1.2万元)方式,向1楼业主赠送约40平方米小院。

采取以租代售的方式,捆绑2个最高达85万元的天价车位,做为政府限价后的开发利润补充,获取高额利润。

由于郑州政府对北龙湖区域最高限价32000元,中海公司以保证楼盘品质为理由,视楼房位置、楼层不同,捆绑出租2个40-85万元不等车位,楼房位置以及楼层越好,捆绑的车位价格 越高。

大幅降低房屋开发标准,采用明显低于同区域、同时期的房屋开发标准,以减配方式获取高额利润。

中海地产郑州分公司否认中海九号公馆的前期楼盘高端定位,向业主表达中海九号公馆并非中海地产集团的高端产品,定位中海九号公馆为刚改楼盘,例如:同区域同时期楼盘外立面均为石材前提下,中海采用价格极低的豪山瓷片(淘宝定价为30元一箱包邮价)做为外立面,楼梯间大白墙,以廉价泡沫板为保温层,最小开窗比等等远低于同区域同时期的房屋开发标准。

经过上述郑州中海九号园项目的利润揭底分析,我们发现中海地产高利润下掩盖着虚假宣传、捆绑销售、减配降标等等一系列与政府要求不相符的事项。无独有偶,近几年中海地产在全国各地的项目因质量问题、虚假宣传而受到业主的投诉,打开网页搜索中海项目被投诉的关键词,好几十页信息均显示了中海在全国各地楼盘被投诉的问题……

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2018年,中国地产销售前三强分别为恒大、碧桂园、万科三家地产巨头,恒大地产营收4661.96亿元、利润率14.27%、碧桂园地产营收3790.8亿元、利润率12.8%,万科地产营收2976.8亿元、净利润337.7亿元、利润率11.34% 。对比2018年中海公司地产销售额仅为全国第7,物资集采规模远不如恒大、碧桂园、万科的前提下,利润率远高于地产前三强,甚至高于万科1倍有余,难道真的就是中海地产的成本管控能力强吗?网上流传的《中海地产领先的成本控制体系》中的各项费用控制标准显示,中海地产的高利润下的各项标准均为低配置。

2019年,伴随着中海再创佳绩的喜讯同时,业主向中海地产投诉的呼声也越演越烈。郑州中海九号公馆业主在外立面显现后,也开启了夜不能寐的日子,严重影响生活和工作,人民生活幸福感严重降低。在党中央“不忘初心、牢记使命”主题教育下,中海公司是否也该认真思考一下,这种高利润是否符合党中央的“以民为本、以民为重”的思想,是否漠视侵害了人民群众利益?是否符合“不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感”的光荣使命呢?

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