福建宁德加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见

福建宁德日前发布《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》要求,该市中心城区新建商品住房均价,每年涨幅控制在6%以内。这一消息引起轩然大波。

其实,房价“涨停板”也不是新鲜事。

2016年时,苏州曾规定,“在对外销售时,申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。”

苏州的措辞是比较有弹性的,正如我们看到的,各地似乎都在限价,都在努力完成中央的调控要求,却少有城市实现目标。

而宁德这一次斩钉截铁,简单粗暴,涨幅控制在6%以内。这是一个很有趣、有争议的话题,同时在杠杆游戏看来,也很有信号意义。

1、调控不仅在向三四线城市深入,更是越来越军令如山,似乎必须完成房住不炒的目标

首先杠杆游戏要说,看完宁德《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》及《关于规范中心城区新批准销售商品住房 公证摇号公开销售的通知》,不得不承认,宁德的调控是三四线城市里少有动真格的。

应该说,宁德的经济、人口体量,在福建省不算靠前。2017年,宁德实现地区生产总值1793.87亿元,比上年增长5.3%。低于全国6.9%的增速。

不过,宁德2017年人均地区生产总值61964元,比全国的59660元要高。但也高得不算多。

如果看人口更是,2017年末,宁德290万的常住人口中,比上年末增加1万人,城镇常住人口161.53万人,常住人口城镇化率为55.7%,还不及全国的58.52%高。

宁德户籍人口城镇化率36.3%,全国为42.35%。

这样一个人口增量不明显、经济在福建也不算突出的城市,真有必要大动干戈?在此之前,除了少数三四线城市,绝大部分三四线城市是不怎么调控,或者假装在调控,真正出大招的其实很少。

宁德为什么?杠杆游戏发现,该市2017年的房地产数据很说明问题。

2017年,宁德全市商品房(即一手房)销售362.45万平方米,同比增长20.03%;二手房交易面积201.21万平方米,同比增长38.54%。土地购置费44.59亿元,更是同比增长104.5%。

而另一方面,2017年该市完成房地产开发投资169.64亿,同比下降5.2%。其中,建安投资119.87亿元,同比下降19.9%。在火爆的行情面前,投资的下滑很说明问题,未来供不应求很有可能。

进入2018年,宁德的楼市行情略有退烧。1-5月份,全市商品房(即一手房)销售140.47万平方米,同比增长5.28%;全市二手房交易面积79.68万平方米,同比增长9.78%。增幅放缓了不少,但是去年基数大,这个绝对数字也不低。

与此同时,1-5月,宁德的土地购置费18.75亿元,同比增长70.2%。土地市场依旧火爆。正是因此,调控必须进行,而且得放点狠话。

销售和土地行情这么好,宁德还焦虑啥,一是刚需和舆论的不满,二是肯定有实实在在的压力。压力来自于哪?

宁德的调控文件开篇就说,认真贯彻上级调控政策精神,然后列了一堆福建的各种文件……

这就是重点,此前已经有少数三四线级别的城市被点名,更多城市都还在装无辜、萌生发大财……宁德动作表明,亲,上头压力来了。调控任务必须完成,房价(新房)大涨不允许,似乎必须搞点动作去完成目标。

除了规定绝对涨幅,杠杆游戏注意到,宁德为此还规定了土地溢价,精装修的最高标准,加快土地的出让节奏,力争每年第三季度完成出让工作等。

2、冻结流动性、确保三四线城市未来几年房价也稳定

除了常规调控外,宁德也学很多大城市限售。

调控要求,在中心城区范围内新购买(自本意见施行之日起购买)商品住房(含新建商品住房和二手住房),取得不动产权证未满3年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。

近期各位杆友注意到,棚改货币补偿资金逐步退潮、以及三四线过去一年多的猛涨、猛炒,结合人口增长看,大部分三四线城市确实有些房价泡沫了。

宁德高不高,当地一万块的房价,应该说也不低。毕竟体量只有如此。但是,考虑到其在东南沿海,福建有钱人也多,这个房价之于当下,也不算夸张。

问题是,福建有钱人主要还是重仓厦门、福州、泉州等。其他福建城市这一波行情更多不是由刚需推动,而是趋势、轮动所致。

而且非常明显的是,和长三角、珠三角、京津冀主要城市周边,以及郑州、合肥、长沙、成都、重庆、武汉等城市郊区房价也大涨不同,福建主要城市,包括宁德,省外投资者比重是相对低的。

换句话说,宁德的情况主要是未来接盘侠问题。所以,冻结流动性是必要的,靠此稳定未来几年的预期和房价是非常理性的。

如上所述,其实除了较大城市的都市区外,大部分三四线城市普遍得考虑,房价是不是有点虚高了。杠杆游戏也想问一句,怎么办?

或许,大城市屡试不爽的限售、锁定流动性和价格的办法,从宁德等城市开始,都要“推广”了。

3、摇号给刚需机会还是不得已?

如上文对宁德2017年常住人口增量的分析,三四线城市真正的刚需,其实到底有多少,本身是个问题。

换句话说,如果土地供应跟上、拍卖价格有心,这类城市就算吹几天泡沫,也是要自然缩小的。

那为什么还要为了所谓的公平,搞刚需摇号呢?宁德这一次就规定,新批准销售的商品住房项目应安排50%的套数优先无房户首次购房等刚性需求。

这句话好长,杠杆游戏都有些喘不过气来。我想说的是,摇号在较大体量城市那是不得已,当然其实也不能真的公平。之前爆出好多黑幕……

以宁德的体量,就到了摇号的地步,可见形势之火爆。这类城市有没有刚需?有,肯定有,但如果以过去的房价和销售节奏,刚需根本不用太紧张。

而今,情况发生了变化,房价涨得快了,地价也更高了,销售还更火爆了。但新房还是被限价的,如年涨幅不超过6%,但二手房呢?管不了,这就有套利空间,这就让新房更有吸引力。宁德情况和那些大城市越来越像。

怎么办?只好摇号,如果不摇号,刚需的不满那是必然。而通过摇号,或许让更多潜在的刚需也被激发出来。

不过,杠杆游戏要说,话说回来,今天激发出了更多的刚需和投资,未来刚需是不是就变少了呢?就这么点人。还好宁德只有一个非常牛的公司宁德时代,如文初所言,其城市化也尚未完成,还有很多人要买房……

故事或许还可以继续。更多的三四线城市,接下里或许都和宁德一样,控涨幅、限售、摇号……